1.1. Объём, концентрация и дисбалансы

К концу 2024 года качественный фонд складской недвижимости России классов A–B достиг 47–50 млн кв. м. При этом более половины объёма сосредоточено в Москве и Московской области — характерный дисбаланс российского рынка, где столичная агломерация опережает регионы на 10–15 лет.

Этот дисбаланс порождает две устойчивые тенденции:

• в крупнейших агломерациях — структурный дефицит и рост ставок;
• в регионах — отложенный спрос и инвестиционное «окно возможностей» для новых проектов.

Таблица 1. Структура качественного складского фонда РФ, 2024 г.

1.2. Ставки и вакантность: сигналы перегрева

В Москве средневзвешенная ставка аренды складов класса A превысила 11 000 руб./кв. м/год, а для новых объектов приближалась к 12 000–13 000 руб./кв. м/год. При вакантности складских помещений ниже 1% это означало:

• рынок арендодателя: качественных блоков не хватало даже при рекордных вводах;
• смещение переговорной позиции к собственникам — более жёсткие условия по срокам, индексации и требованиям к арендаторам.

В регионах ставки были заметно ниже, но темп их роста ускорялся по мере исчерпания свободных складских площадей — особенно вдоль ключевых транспортных коридоров и в центрах регионального e-commerce.

1.3. Рекорд ввода — и его пределы

Строительство складов вышло на исторический максимум: 5,0–5,3 млн кв. м в 2024 году. Однако дефицит это не устранило — значительная часть новых площадей была законтрактована ещё на стадии строительства. Для девелопера это снижало риски и улучшало предсказуемость денежного потока, но одновременно повышало барьер входа для арендаторов, не готовых к сделкам «на котловане».

Ключевое изменение: в 2025 году российский рынок перешёл от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора». Рекордное предложение совпало с замедлением спроса — и расстановка сил изменилась.

2.1. Исторический рекорд ввода: 8,7 млн кв. м

В 2025 году в России было введено 8,7 млн кв. м складской недвижимости — на 56% больше 2024 года и абсолютный рекорд за всю историю рынка. Из них:

• Московский регион — 3,2 млн кв. м (региональный рекорд), причём более 60% — спекулятивные объекты без предварительных договоров аренды;
• Регионы — около 5 млн кв. м, рост на 70% год к году; при этом лишь 20% — спекулятивное предложение.

Этот объём ввода кардинально изменил баланс спроса и предложения.

2.2. Рост вакантности: рынок арендатора

Вакантность складских помещений в России выросла с 1% в 2024 году до 3,1% по итогам 2025-го, обновив максимум 2019 года. В Московском регионе ситуация ещё более выражена:

• вакантность достигла 6% к концу 2025 года;
• в I квартале 2026 года — 6,1% с учётом субаренды, 3,6% без неё;
• прогноз на конец 2026 года: 8,2% с субарендой, 6,3% без неё.

Дефицит складских площадей, определявший логику рынка на протяжении нескольких лет, сменился его профицитом — по крайней мере в Московском регионе.

2.3. Снижение ставок аренды

Вместе с ростом предложения ставки аренды складов пошли вниз. Ставки снизились примерно на 30% год к году. В I квартале 2026 года средневзвешенная ставка для склада класса A в Московском регионе составила 10 500 руб./кв. м/год с прогнозом дальнейшего снижения до 10 000 руб./кв. м/год к концу 2026-го.

Для арендаторов это впервые за несколько лет даёт реальные переговорные возможности: выбор объектов расширился, а собственники вынуждены идти на уступки по ставкам, условиям индексации и отделочным работам.

3.1. Масштаб присутствия

За пять лет онлайн-ритейлеры увеличили занимаемые складские площади Москва и регионов в 7 раз — с 1,27 до 8,41 млн кв. м. По состоянию на I квартал 2025 года e-commerce занимает 8,4 млн кв. м, а совокупно с сопутствующими структурами — 9,7 млн кв. м

3.2. Разворот стратегии

Взрывной рост сменился консолидацией. Ключевые показатели:

• доля e-commerce в сделках аренды сократилась с 65% до 34% к сентябрю 2025 года;
• спрос на новые склады от игроков e-commerce в I полугодии 2025 года упал на 85%;
• маркетплейсы остаются единственной категорией, сохранившей стабильный уровень спроса.

Стратегическая логика изменилась: вместо агрессивного занятия новых площадей игроки концентрируются на повышении эффективности уже имеющейся инфраструктуры — повышении оборачиваемости, снижении операционных издержек, внедрении автоматизации складских процессов WMS.

4.1. Методика оценки регионов

Для оценки потенциала региональных рынков целесообразно использовать несколько ключевых показателей:

• объём качественных площадей (A–B) и степень их вакантности;
• обеспеченность классов A–B на 1 000 жителей или единицу ВРП;
• наличие индустриальных парков России, ОЭЗ и ТОСЭР;
• отраслевой профиль экономики и устойчивость спроса.

Такой подход позволяет выявлять «перегретые» рынки с высокими рисками входа и ранжировать регионы по инвестиционной привлекательности.

4.2. Московский регион: рекордный ввод меняет рынок

Объём рынка Москвы и МО превышает 23–25 млн кв. м — около половины всего рынка РФ. При этом в 2025 году рынок кардинально изменился: вакантность выросла с менее 1% до 6%, ставки снизились на 30%. Московский регион больше не является «защитным активом» с нулевыми рисками незаполненности.

Для девелопера это означает возросшую конкуренцию за арендаторов и необходимость дифференцироваться через технологические и инженерные характеристики объекта.

4.3. Регионы: отставание сохраняется, но темп роста ускоряется

По прогнозу, вакантность складских помещений на региональных рынках к концу 2026 года снизится до 4,5% — то есть регионы остаются более сбалансированными, чем московский рынок. Ввод в регионах в 2025 году составил около 5 млн кв. м при доле спекулятивного предложения всего 20% — это говорит о том, что большинство объектов строится под конкретного резидента.

С точки зрения стратегии разумно формировать «коридоры роста» вдоль новых транспортных коридоров — М11, М12, коридор «Север–Юг», восточные направления, — где логистическая инфраструктура становится необходимым условием развития.

По данным Ассоциации индустриальных парков России и Минпромторга, к 2025 году в России насчитывается 454 действующих и создаваемых индустриальных парка — рост в 5,6 раза за 12 лет. При этом:

• заполненность действующих парков превышает 85%;
• частные парки составляют 64% от общего числа, государственные — 36%;
• 2025 год обозначил переход от количественного к качественному росту.

Новый формат — real industrial — предполагает максимальную автономность и гибкость: собственная генерация, независимая инженерная инфраструктура, возможность быстрой перенастройки под разные производственные цепочки.

Для инвестиций в складскую недвижимость доходность проекты в составе индустриальных парков остаются привлекательными: государственная инфраструктурная поддержка снижает входные затраты, а заполненность выше рыночной обеспечивает предсказуемый денежный поток.

6.1. Ключевые арендаторы

Основные сегменты спроса на аренду склада класса А:

• e-commerce и маркетплейсы — крупнейший, но переориентировавшийся на оптимизацию игрок; главный инициатор Покупатель BTS (строительство под ключ с учётом требований арендатора/покупателя)
• FMCG и продовольственный ритейл — распределительные центры для торговых сетей;
• 3PL/4PL-операторы — формируют устойчивый долгосрочный спрос;
• производственные компании — размещают производственно-складские модули.

Диверсифицированная структура спроса делает рынок менее чувствительным к циклическим колебаниям в отдельных секторах.

6.2. Эволюция требований к объектам

За последние пять лет требования к аренде склада класса А существенно выросли. Стандартом стали:

• высота 10–12 м, нагрузка 5–7 т/кв. м, развитая доковая инфраструктура;
• возможность интеграции WMS, IoT-датчиков, автоматизированных систем хранения;
• инженерное проектирование с запасом мощности под будущую роботизацию.

Простой «коробки» недостаточно: объект должен быть изначально спроектирован под автоматизацию и технологический апгрейд без капитальной реконструкции.

6.3. Долгосрочные контракты и TCO-подход

Тренд на контракты 5–10 лет с опциями расширения и модернизации свидетельствует о зрелости рынка. Арендаторы стремятся зафиксировать критичные параметры — энергия, инженерия, температурные режимы — на длительный срок. Собственники, в свою очередь, получают предсказуемый денежный поток и лучшие условия финансирования.

Для арендаторов ключевой метрикой становится не ставка за кв. м, а полная стоимость владения TCO склад: аренда + OPEX + CAPEX на адаптацию и автоматизацию.

7.1. Рынок WMS: устойчивый рост

Рынок систем управления складом (WMS) в России составляет 2–3 млрд руб./год в 2024–2025 годах с прогнозом роста до 3,5–4 млрд руб. к 2026 году. Из-за высокой ключевой ставки в 2025 году компании были осторожнее с капиталоёмкими проектами, однако с середины 2025 года число запросов начало расти — реализация смещается на 2026-й.

Автоматизация складских процессов WMS включает несколько направлений:

• AMR (автономные мобильные роботы) — перемещение грузов внутри склада;
• IoT-датчики — мониторинг температуры, влажности, заполненности стеллажей;
• AI/ML в WMS — предиктивное планирование, оптимизация маршрутов;
• цифровые двойники — моделирование работы склада и тестирование изменений.

7.2. От отдельных решений к комплексной автоматизации

Умный склад IoT роботизация — уже не концепция будущего, а практический запрос рынка. Полная роботизация остаётся единичными примерами, однако частичная автоматизация набирает обороты: компании, не внедрившие базовые WMS-решения, проигрывают в скорости обработки заказов и себестоимости операций.

Для девелоперов это означает необходимость проектировать объекты с учётом будущей технологической нагрузки: точность строительных параметров, запас по электрическим мощностям, кабельная инфраструктура под автоматику.

Крупные арендаторы всё активнее включают склады в свою ESG стандарты складская недвижимость стратегию:

• энергоэффективные здания снижают OPEX и углеродный след;
• прозрачный учёт ресурсов и выбросов становится конкурентным преимуществом в работе с международными партнёрами.

На горизонте 2031–2036 годов вероятен переход от экстенсивного строительства к модернизации существующего фонда с акцентом на повышение энергоэффективности. Объекты, не соответствующие ESG-требованиям, рискуют получить дисконт по ставкам и ухудшение ликвидности.

9.1. 2025–2027: рекордный ввод и адаптация к профициту

Рынок адаптируется к новой реальности: при историческом максимуме ввода в 2025 году объём сделок сократился до ~3,3 млн кв. м — в 1,6 раза меньше 2024 года. Прогноз на 2026 год — рост на 15–25% до 3,7–4 млн кв. м при сохранении высокой доли вакантных площадей.

Девелоперы смещаются к моделям с высокой предопределённостью спроса: склады BTS, проекты под якорных резидентов, промышленно-логистические кластеры с господдержкой.

9.2. 2028–2030: промышленная политика как драйвер спроса

Государственные стратегии по промышленности и логистике до 2030–2035 годов усилят спрос от машиностроения, перерабатывающих отраслей и экспортно ориентированных производств. Объём рынка складской недвижимости России может приблизиться к 60–65 млн кв. м. Выигрывают проекты в составе индустриальных парков и логистических кластеров с развитой инфраструктурой.

9.3. 2031–2036: модернизация фонда и ESG-перестройка

На этом горизонте центр тяжести сместится от нового строительства к редевелопменту существующего фонда:

• повышение энергоэффективности как обязательное требование крупных арендаторов;
• массовое внедрение умный склад IoT роботизация;

склады C–D либо уходят с рынка, либо проходят глубокий редевелопмент.

10.1. Санкции и импортозамещение

Санкционный режим одновременно стимулирует развитие внутреннего производства и удорожает проекты — прежде всего спекулятивные. В результате девелоперы смещаются к BTS/BTO-форматам и проектам с якорными резидентами.

10.2. Перестройка логистики

Переориентация внешних маршрутов на восток и юг формирует новые «горячие точки» для размещения складов: объекты вдоль коридора «Север–Юг» и восточных экспортных направлений, хабы вблизи портов и крупных транспортных развязок. Для регионов вдоль новых транспортных коридоров склады регионы это шанс быстро нарастить логистическую инфраструктуру и привлечь долгосрочные инвестиции.

10.3. Господдержка: улучшение юнит-экономики

Инструменты поддержки — ОЭЗ, ТОСЭР, индустриальные парки России, субсидирование инфраструктуры — снижают барьеры входа:

• сокращают срок реализации проекта;
• улучшают юнит-экономику за счёт льгот и меньшей доли собственных средств.

Для инвестора это снижает риск в регионах, где рыночная ликвидность ниже, чем в столичных агломерациях.

Таблица 2. Форматы и инвестиционные характеристики

11.1. Окупаемость и доходность

Инвестиции в складскую недвижимость доходность:

• В столичных агломерациях при стабильных арендаторах — срок окупаемости 7–10 лет.
• В ряде регионов возможно сокращение до 6–9 лет за счёт более низких затрат на землю и строительство, но при этом растёт рыночный риск.
• Складской сегмент в среднем обеспечивает доходность выше офисов и сопоставимую или более высокую, чем торговая недвижимость.

Смена рыночной парадигмы в 2025 году (рост вакантности, снижение ставок) не устраняет инвестиционную привлекательность сегмента, но требует более тщательного отбора локаций и форматов. В условиях «рынка арендатора» выигрывают технологически продвинутые объекты с качественной инженерией и гибкой конфигурацией.

11.2. Профили инвесторов

• Институциональные инвесторы и закрытые фонды — фокус на стабилизированных объектах с длинными контрактами и якорными арендаторами.
• Частные инвесторы и региональные девелоперы — локальные проекты под конкретных резидентов, более высокая премия к доходности при более высоком рыночном риске.